Как не попасть при покупке квартиры в новостройке

Как не попасть при покупке квартиры в новостройке

Вы копили-копили, планировали-планировали, сравнивали-сравнивали и, наконец, решили купить квартиру. Самый выгодный вариант - покупать квартиру в новостройке, поскольку это значительно дешевле и в результате вы приобретаете новую квартиру в новом доме с новыми коммуникациями. Так чем же нужно руководствоваться при выборе жилья? Как не ошибиться при покупке квартиры в новостройке? Эти вопросы сегодня очень актуальны.

Итак, для начала вам нужно выяснить самые важные моменты. И для этого застройщику нужно задать следующие вопросы:

- Как долго он работает на строительном рынке?
- Какие дома уже были построены?
- Где их можно увидеть?
- Кто инвестор?

Почему так важны на начальном этапе эти вопросы? Потому что вам нужно найти добросовестного застройщика, который бы довел строительство до конца и не исчез с вашими деньгами. Если дом для данного застройщика первый, нужно отнестись еще более внимательно, как бы ни был привлекателен проект и приятны цены.

Если же застройщик работает в этом бизнесе долгие годы, имеет хорошую репутацию, не так давно сдал очередной дом (и вселившиеся жильцы довольны), а сейчас возводит новый и готовится к следующему, такому застройщику можно верить.

Также стоит узнать, кто подводит к дому коммуникации и инвестирует в строительство. Как правило, такие компании известны и в Интернете можно найти о них нужные сведения и отзывы о работе. Однако, эти вопросы неактуальны, если дом уже построен. Готовое жилье говорит само за себя.

Следующие вопросы, которые стоит задать при первой встрече:

- Можете ли вы ознакомиться с документами на землю и разрешением на строительство?
- Где была опубликована проектная декларация и как можно ее увидеть?

У честного застройщика должны быть в порядке все разрешительные документы:

- документы, подтверждающие его права на земельный участок, на котором ведется строительство, т.е. должно быть в наличии свидетельство собственности на землю или договор аренды на нее;
- разрешение на строительство;
- заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все изменения, если они есть.

Данные документы (копии, заверенные печатью застройщика и подписью генерельного директора) застройщик обязан предоставить согласно закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в прессе, включая Интернет, проектную декларацию - это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

Если же вам говорят, что документы есть, но они сейчас в центральном офисе или у налоговой инспекции, стоит насторожиться.

Следующий важный момент: заключены ли у застройщика договоры с Облгазом и Мосэнерго?

Подключение коммуникаций стоит весьма недешево и занимает уйму времени. Будет обидно, если о теплых полах и других технических удобствах в новенькой квартире придется забыть: не хватит выделенной энергетиками мощности.

Поэтому хорошо, когда еще на этапе вырытого котлована застройщик имеет у себя технические условия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это гарантирует, что возможность для подведения коммуникаций есть, поэтому газ, свет и воду жильцы дома получат сразу после вселения.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, стоит заключить договор долевого строительства.

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках на этапе строительства:

- договор долевого строительства по 214-му федеральному закону;
- договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;
- вексельный договор;
- договор уступки прав и др. Подробнее читайте в этой статье

На сегодня наиболее надежны договоры долевого участия. Остальные, может, и не хуже, но они требуют большей юридической грамотности от участника договора или привлечения юриста.

Итак, договор долевого строительства должен включать в себя:

- определение о передаче конкретного объекта долевого строительства;
- срок передачи застройщиком объекта;
- сведения о цене договора, сроках оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении данного объекта.

Особенно внимательно надо отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.

Если вы приобретаете дом на этапе вырытого котлована, уточните тип строящегося дома - кирпичный он, панельный или каркасно-монолитный. К слову, под внешней отделкой не всегда отличишь один от другого.

Кирпичные дома - самые традиционные, выдержавшие проверку годами. В последнее время из кирпича в основном строятся элитные дома и дома малой этажности, поскольку такие дома наиболее дорогие и требуют больше времени на возведение.

Панельные дома возводятся из крупных панелей слоистой структуры. По этой технологии можно построить дом достаточно быстро. Панели позволяют строить теплые и прочные дома до 20 этажей. Но стоит учитывать особенности такого дома:

- невозможность перепланировки (сносить панельные стены нельзя, потому сразу внимательно отнеситесь к планировке новой квартиры);
- слабая звукоизоляция между стенами и перекрытиями.

Каркасно-монолитные дома - на сегодняшний день самое перспективное направление в строительстве. Таки строения сочетают в себе все главные достоинства кирпичного и панельного дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, это позволяет практически любую внутреннюю стену квартиры спокойно снести.

Далее обратите внимание на то, что некоторые застройщики предлагают квартиры вообще без внутренних перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами планировали свою квартиру. Это делается в целях экономии.

Итак, далее поинтересуйтесь - из какого материала будут сделаны стены и комнатные перегородки?

При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, а кроме того блоки: силикатные, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие.

Кирпич - один из самых качественных материалов с точки зрения звуко-теплоизоляции и конструктивной прочности.

Силикатные блоки выполнены из того же сырья, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент. Таким образом, строительство значительно удешевляется, а также улучшается экология жилья благодаря использованию меньшего количества цемента.

Пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные и другие блоки производятся по технологии вспенивания исходного материала для увеличения его объема путем большей пористости. Потому стены из таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции. Правда, такие материалы, хотя и ускоряют строительство, имеют следующие неудобства:

- они не слишком прочные, и непонятно, как поведут себя через несколько десятков лет;
- в них трудно вбить гвоздь, а значит повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочую мебель и аксессуары.

Надо учесть, что приобретение жилья в панельном доме означает неизменную планировку. В «панельках» нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, обычно, просто невозможно. Остается выбирать планировку из тех вариантов, которые предусмотрены в доме этой серии.

В монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, поэтому единственное, что ограничивает фантазию проектировщиков и жильцов - это санитарные нормы и правила.

Уточните также продается квартира без отделки или с отделкой, и что включает в себя отделка в данном доме.

Существует три основных варианта.

Без внутренней отделки. Это бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводки электричества в квартире нет, она представлена электросчетчиком и двумя проводами.

Черновая отделка. Это цементная стяжка пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой и электрическая разводка по всей квартире с монтажом выключателей и розеток, двойной стеклопакет на окнах с монтажом откосов и подоконников.

Муниципальная отделка. Она от первых двух отличается тем, что в такой квартире можно сразу жить. В ней есть газовая или электроплита, сантехника, на полу - линолеум, стены оклеены обоями или покрашены, застеклены окна, есть подоконники и электроразводка, установлены выключатели и розетки.

Итак, важные моменты по квартире вы выяснили, теперь стоит узнать сколько квартир планируется на площадке. Обычно, чем меньше, тем лучше, но и дороже. Есть принципиальная разница между проживанием на одном этаже двух семей или десяти.

Важно выяснить также, что нас ожидает в перспективе: куда будут выходить окна квартиры, что здесь планируется построить через пять лет, есть ли рядом с будущим домом промышленные предприятия, свалки, кладбища, железные дороги.

При покупке жилья надо смотреть вперед лет на десять. Иначе купишь квартиру из-за красивого вида, а через восемь лет перед окнами вырастет стена другого дома или вид обновится огромным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в этом смысле дома, построенные на берегу реки, рядом со склонами холмов, вблизи памятников культуры или поставленные методом точечной застройки около новых домов. В этом случае будущий владелец жилья получает гарантию, что он не разочаруется. Поэтому будет нелишним попросить застройщика ознакомить вас с планом освоения территории. Не забудьте проверить полученные сведения в районной администрации.

Если вы покупаете новостройку в жилищном комплексе, особенно если ваш дом - первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Помните, средняя скорость постройки одного 17-этажного дома - не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу все дома серии, ни у одного застройщика попросту нет.

Немаловажной будет информация и о том, есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом или в его подвале, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Этот вопрос очень важен.

Еще один важный фактор - возможность быстро доехать до центра города или места работы. Если от дома к центру идет одна дорога, запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам и потере уймы времени. А если дорог несколько, то выезжать из дома (района) значительно легче.

Неплохо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть станция метро и остановка общественного транспорта.

Если вы купите квартиру в большом доме в центре города с ограниченной территорией, вам гарантированы две неприятности: автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит машинами. Еще стоит уточнить: будет ли охраняться территория, предполагается ли помещение для консьержа, что будет располагаться на первых этажах дома, какова инфраструктура района.

Два первых вопроса в большей степени касаются жильцов элитных домов. Остальные будут интересны всем.

На сегодняшний день многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны красоты, подземные гаражи и фитнес-центры.

Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на наличие магазинов, детских площадок, детсадов, школ, поликлиник, спорткомплексов.

Если же квартира приобретается в новом районе, то обязательно поинтересуйтесь у застройщика, ведется ли строительство школы, детского сада, будет ли производиться озеленение и в какие сроки.

Если инфраструктура еще не сложилась, то через несколько лет, когда все необходимое появится, стоимость жилья существенно возрастет.

Немаловажная вещь: какие лифты планируются в доме, как и где они будут расположены. То же самое относится к мусоропроводу.

Громыхающий по ночам лифт - что может быть ужаснее? Некоторые застройщики, экономя, ставят лифты низкого качества. Поэтому посмотрите, какие лифты будут поставлены в доме вашей мечты. Также обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов.

Помимо этого, стоит учесть вопрос экологии. Покупая квартиру, поищите в Интернете экологические карты города, где обозначено загрязнение воздуха, величина электромагнитного излучения, состояние шумового загрязнения и загрязнения тяжелыми металлами.

Итак, строительство позади - впереди вас ждет приемка дома.

Какой бы ни была квартира, она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что вам обещали, вы не обязаны принимать квартиру. Если есть обоснованные претензии, прописанные в договоре, то вы имеете право составить акт о недоделках, в котором укажите, что именно вас не устроило. И до их устранения не подписывайте акт приемки.

Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Foreign real estate

Item No 3693
ApartamentySale
Country Болгария
Region Несебр
Price 38 800 EUR
1 этаж, 31 m2, 38,800 €. Жилой комплекс "Посейдон" расположен в престижном районе в окрестностях Несебра, в 300 метрах от изумительного песчаного пляжа, в 22 км от аэропорта и в 27 км от центра Бургаса с его широкими возможностями проведения досуга.

The foreign real estate

Subscription

Your name

E-mail

-

Ask a question to the lawyer

Яндекс цитирования Яндекс.Метрика