Трудности перевода квартиры в нежилой фонд

Поменять статус квартиры и перевести ее в нежилой фонд можно несколькими способами.

  • Во-первых, действуя в соответствии с установленным порядком, то есть сначала собрав все необходимые документы и только затем приступив к реконструкции.
  • Во-вторых, существует так называемый ускоренный порядок перевода, когда агентства недвижимости обещают провести сделку максимум за три месяца.
  • В-третьих, можно купить квартиру, сделать реконструкцию и уже затем добиваться признания права собственности на нежилое помещение в суде, по аналогии с самовольной постройкой.

Способ первый. Получение разрешений

Прежде чем приступить к реконструкции квартиры, собственнику потребуется собрать пакет документов и обойти не один десяток кабинетов. Изменение статуса жилого помещения должны одобрить администрация, СЭС, энергетики, теплосети, Водоканал, а проект для него - подготовить профессионалы.

К общему, и без того немалому, перечню согласований в последнее время добавились еще два требования, значительно усложнившие жизнь собственникам квартир на первом этаже.

Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Получается, что для реконструкции, которая обязательно сопутствует переводу в нежилое, потребуется согласие 2/3 (а в некоторых случаях 100%) собственников квартир многоэтажки на возведение входной группы путем реконструкции, а также на использование земельного участка в этих целях, потому что реконструкция путем возведения крыльца уменьшает площадь прилегающего к дому земельного участка. Последствия этого нововведения несложно себе представить.

Во-первых, в таком случае собственника ожидают дополнительные расходы на привлечение организации, которая проведет общее собрание жильцов, в среднем эти затраты составляют 350 рублей за каждую квартиру. Во-вторых, даже если собрание состоится и на нем будут присутствовать все жильцы, нет никакой гарантии, что от всех их можно будет получить согласие.

А кроме того, для перевода квартиры в нежилой фонд с недавних пор требуется обязательное подтверждение права на земельный участок. Доказательством этого права является кадастровый паспорт земельного участка.

Постановкой на кадастровый учет земли под многоквартирным домом и формированием паспорта занимается департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города. Ставить на кадастровый учет участки под многоквартирными домами начали сравнительно недавно, поэтому эта процедура зачастую связана с дополнительным сбором документов. Оформить землю в короткий срок удается далеко не всегда. А это, естественно, реконструкции квартиры под нежилое помещение.

На сегодняшний день главным камнем преткновения, препятствующим официальному переводу квартиры в нежилой фонд, является обязательное согласование проекта реконструкции с устройством перед коммерческим помещением отдельного входа. А для того чтобы получить от управления архитектуры администрации города такое согласование, необходимо заключить договор аренды на земельный участок под отдельным входом в помещение. Притом, что на сегодняшний день оформленных в соответствии с законом земельных участков под жилыми домами буквально единицы, в основном это районы новостроек города, у собственников этой недвижимости больше шансов получить разрешение на заключение договора аренды земельного участка под устройство отдельного входа и осуществить надлежащим образом перевод квартиры в нежилой фонд.

При этом надо сразу сказать, что возможно поменять статус далеко не каждой квартиры на первом этаже. Прежде чем вкладывать деньги в покупку квартиры под нежилое на первом этаже необходимо оценить возможность перевода ее в нежилой фонд и возможность устройства отдельного входа, принимая во внимание требования согласовывающих организаций.

Первый шаг, который необходимо предпринять при переводе квартиры в нежилой фонд, - это получение разрешения на перевод от администрации города. Для этого собственник должен предоставить правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или заверенные нотариусом копии), план квартиры и технический паспорт. К этому списку необходимо приложить поэтажный план дома, выкопировку из генерального плана, выписку из домовой книги квартиры, справку из РП об отсутствии обременений и арестов, а также согласие супруга(и) на перевод, если собственник на момент приобретения состоял в браке).

О том, что квартира по каким-то причинам не может быть переведена в нежилое, станет известно именно на первом этапе. Распространенными причинами отказа, как правило, являются отсутствие перед квартирой свободного места, достаточного, чтобы организовать отдельный вход и устроить парковку. Не позволят поменять назначение и квартиры на втором этаже, если под ней располагается жилое помещение. А также нельзя перевести в нежилое ипотечную квартиру, поскольку она находится в обременении у банка.

Pages12»

Foreign real estate

Item No 3693
ApartamentySale
Country Болгария
Region Несебр
Price 38 800 EUR
1 этаж, 31 m2, 38,800 €. Жилой комплекс "Посейдон" расположен в престижном районе в окрестностях Несебра, в 300 метрах от изумительного песчаного пляжа, в 22 км от аэропорта и в 27 км от центра Бургаса с его широкими возможностями проведения досуга.

The foreign real estate

Subscription

Your name

E-mail

-

Ask a question to the lawyer

Яндекс цитирования Яндекс.Метрика